土地增值稅往往是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重的稅收負(fù)擔(dān)。在極端情況下，項(xiàng)目銷售回報(bào)中的土地稅增長(zhǎng)比例可以達(dá)到50%以上(比如由于歷史原因，征地后長(zhǎng)期發(fā)展停滯在接近零的地價(jià)，項(xiàng)目上市時(shí)房?jī)r(jià)飆升)，而且這個(gè)比例是基于回報(bào)而非凈利潤(rùn)，可見土地增值稅的威力。所以用土地加稅是很多納稅人心中的一根刺。

毫無(wú)疑問(wèn)，土地增稅最常用的優(yōu)惠政策是普通房屋免稅政策?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》要求納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋出售，增值額不超過(guò)本細(xì)則第七條第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目之和的20%的，免征土地增值稅。但這種免稅規(guī)定有一個(gè)天然的制度缺陷，就是增值稅率20%左右的稅負(fù)可能差別很大，個(gè)別案件涉及的稅收差額可以達(dá)到幾億元。鑒于土地加稅的關(guān)鍵要素(如清算單位的界定、成本分擔(dān)等)仍存在諸多模糊性和地方差異。)，上述普通房屋的增值率計(jì)算存在顯著的不確定性。面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)難免興奮，稅務(wù)機(jī)關(guān)也存在重大執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，暫且稱之為“制度誘惑”或“制度陷阱”。

如何避免或降低上述“制度誘惑”對(duì)納稅人動(dòng)機(jī)引導(dǎo)/稅務(wù)局執(zhí)法的風(fēng)險(xiǎn)，核心實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)20%增值稅率切點(diǎn)前后稅負(fù)平穩(wěn)過(guò)渡，而不是目前模式下的稅負(fù)跳躍。在此，筆者打開思路，提出了一個(gè)解決方案，即對(duì)于普通房屋，增值稅率在20%以下(含20%)的土地增稅稅率=max(增值稅率* 1.5，0)，即增值稅率為10%，適用稅率為15%，增值稅率為0%/-10%，適用稅率為0%。這一規(guī)定的好處是，增值稅率在20%以上、20%以下的稅負(fù)將是一條平滑連續(xù)的曲線，企業(yè)對(duì)普通房屋免稅的“規(guī)劃沖動(dòng)”將顯著降低。當(dāng)然，這個(gè)方案最大的弊端是，以前普通房屋的增值率低于20%的時(shí)候，不需要繳納土地稅的增加，現(xiàn)在需要繳納土地稅的增加，這在感情上可能是納稅人無(wú)法接受的。但考慮到征求意見稿中普通房屋的增值率已不再作為確定項(xiàng)目，選擇轉(zhuǎn)讓給省政府是一個(gè)現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。

扯幾個(gè)題外話，系統(tǒng)可以分為好的和壞的。如果制度不能把人引向善，那至少應(yīng)該是中立的。如果制度具有引誘個(gè)人違反制度的屬性，那么制度就應(yīng)該得到體現(xiàn)和修正。