土地增值稅清算一直是一個(gè)大話題，也是一個(gè)復(fù)雜的涉稅問題。利息支出也是房地產(chǎn)企業(yè)的一大支出。那么，土地增值稅清算時(shí)，如何扣除利息費(fèi)用對(duì)企業(yè)更有利呢？

情形

土地增值稅清算時(shí)，利息支出如何扣除對(duì)企業(yè)更有利？

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付的土地使用權(quán)金額為1.5億元，開發(fā)土地、建造新房及配套設(shè)施費(fèi)用為1億元，銷售費(fèi)用為1500萬元，管理費(fèi)用為1000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2000萬元(直接支付給金融機(jī)構(gòu)的利息)。那么，在結(jié)算土地增值稅時(shí)，這些費(fèi)用應(yīng)該如何收取呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)項(xiàng)，土地開發(fā)、新建及配套設(shè)施費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

金融費(fèi)用中的利息支出，可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按1、取得土地使用權(quán)支付的金額；2.土地開發(fā)的成本和費(fèi)用應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)定的計(jì)算金額之和的5%內(nèi)計(jì)算和扣除。

不能按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算利息費(fèi)用或者不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，按照取得土地使用權(quán)支付的金額支付房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；2.土地開發(fā)的成本和費(fèi)用應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)定的計(jì)算金額之和的10%內(nèi)計(jì)算和扣除。

上述扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　政策解析

通過對(duì)上述政策和費(fèi)用的分析，我們得出以下規(guī)劃結(jié)論：

1.銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用實(shí)際累計(jì)2500萬元。根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費(fèi)用為2.5億元5%=1250萬元；

2.利息費(fèi)用：

(1)根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費(fèi)用為2.5億元5%=1250萬元；

(2)能提供金融機(jī)構(gòu)支付證明的，按實(shí)際利息2000萬元收??；

3.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用是“計(jì)算扣除”，而不是“限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除”。

也就是說，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)所支付的金額與按照開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目的規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。至于企業(yè)實(shí)際發(fā)生了多少？發(fā)生的費(fèi)用是否符合費(fèi)用的規(guī)定，稅務(wù)在清理土地增值稅時(shí)不會(huì)過多核實(shí)。

當(dāng)然，扣除企業(yè)所得稅費(fèi)用時(shí)并沒有這樣的規(guī)定。

4.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的利息費(fèi)用，如果支付給金融機(jī)構(gòu)，可以據(jù)實(shí)收取。也就是說，實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用可以扣除“為取得土地使用權(quán)所支付的金額與按照土地開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算的金額之和的5%以上”。

利息費(fèi)用不支付給金融機(jī)構(gòu)，而是從自有資金或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的，在取得土地使用權(quán)所支付的金額與按照土地開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。至于企業(yè)的實(shí)際發(fā)生？發(fā)生的費(fèi)用是否符合費(fèi)用的規(guī)定，稅務(wù)在清理土地增值稅時(shí)不會(huì)過多核實(shí)。

當(dāng)然，扣除企業(yè)所得稅費(fèi)用時(shí)并沒有這樣的規(guī)定。